టెన్యూర్ చివరి స్టేజ్లో చేయడం వలన బెనిఫిట్స్ తక్కువ
బిజినెస్ డెస్క్‌, వెలుగు: హోమ్ లోన్ వంటి లాంగ్ టర్మ్ లోన్స్‌‌‌‌లో కొంత భాగాన్ని ముందుగానే తీర్చాలనుకుంటే (ప్రీపేమెంట్) టెన్యూర్(లోన్ కాల వ్యవధి) స్టార్టింగ్ స్టేజ్‌‌‌‌లోనే తీర్చడం బెటర్ అని ఎనలిస్టులు సలహాయిస్తున్నారు. స్టార్టింగ్ స్టేజ్లో తీర్చడం వలన ఎక్కువ బెనిఫిట్స్ పొందచ్చని పేర్కొన్నారు. స్టేబుల్‌‌‌‌ఇన్వెస్టర్‌ ఫౌండర్ దేవ్ ఆశిష్‌ ఈ విషయాన్ని క్లియర్‌‌‌‌‌‌‌‌గా వివరించారు. లాంగ్ టర్మ్ లోన్ల ప్రీపేమెంట్‌‌‌‌ను టెన్యూర్స్టార్టింగ్ స్టేజ్లో చేస్తే ఈఎంఐ భారం తగ్గడం లేదా లోన్ టెన్యూర్తగ్గడం వంటి బెనిఫిట్స్ ఉంటాయని ఆయన అన్నారు. కొన్ని సందర్భాల్లో వడ్డీ రేటు కూడా తగ్గొచ్చని చెప్పారు.
అప్పు తీరడం టెన్యూర్స్టార్టింగ్‌‌‌‌లో స్లోగా ఉంటుందని అన్నారు. ‘ఉదాహరణకు, మీరు రూ.50 లక్షల హోమ్‌‌‌‌లోన్‌‌‌‌ను 25 ఏళ్ల టెనూర్‌‌‌‌‌‌‌‌కు గాను 8 శాతం వడ్డీ రేటు దగ్గర తీసుకున్నారని అనుకుందాం. మంత్లీ ఈఎంఐ సుమారు రూ. 38,591 పడుతుంది. డీఫాల్ట్ లేకుండా ఈఎంఐ చెల్లిస్తే ఈ 25 ఏళ్లలో కేవలం వడ్డీనే రూ.65.8 లక్షలు అవుతుంది’ అని దేవ్ వివరించారు. బారోవర్ చెల్లించాల్సిన మొత్తం అమౌంట్ (అసలు+ వడ్డీ) రూ. 1.16 కోట్లకు చేరుకుంటుంది. ‘25 ఏళ్ల టెనూర్‌‌‌‌‌‌‌‌ని ఐదు భాగాలుగా (5 ఏళ్ల చొప్పున) చేస్తే మొదటి భాగంలో అంటే 1–5 ఏళ్ల టైమ్ పీరియడ్‌‌‌‌లో ఈఎంఐల ద్వారా అప్పులో కేవలం 7.7 శాతం మాత్రమే తీరుతుంది. మొత్తం లోన్ టెనూర్‌‌‌‌‌‌‌‌లో ఐదేళ్ల టైమ్ పీరియడ్‌ 20 శాతానికి సమానమైనా, లోన్ చెల్లింపు తక్కువగా జరుగుతుంది.
అదే తర్వాతి ఐదేళ్లు అంటే 10 వ ఏట నాటికి అప్పులో 19.2 శాతం తీరుతుంది. 6–10 ఏళ్ల మధ్య లోన్‌‌‌‌లో 11.5 శాతం అప్పు తీరుతుంది. లోన్ టెనూర్‌‌‌‌‌‌‌‌లో 15 వ ఏట నాటికి అప్పులో 36.4 శాతం అప్పు తీరుతుంది. అంటే 11–15 ఏళ్ల మధ్య లోన్‌‌‌‌లో 17.5 శాతం తీరుతుంది. నాలుగో భాగంలో అంటే 16–20 ఏళ్ల మధ్యలో లోన్‌‌‌‌లో అప్పు ఎక్కువగా తీరుతుంది. టెనూర్‌‌‌‌‌‌‌‌లో 20 ఏళ్లు పూర్తయ్యేనాటికి అప్పులో 61.9 శాతం తీరిపోతుంది. టెన్యూర్‌‌‌‌‌‌‌‌లో మూడో భాగం నుంచి నాలుగో భాగం మధ్య లోన్ తీరడం 25.5 శాతానికి పెరుగుతుంది. ఐదో భాగంలో అంటే 25 వ ఏట నాటికి మొత్తం 100 శాతం అప్పు తీరిపోనుండగా, లోన్‌‌‌‌లో 38.1% ఈ టైమ్ పీరియడ్‌‌‌‌లో తీరుతుంది. దీనిని బట్టి ప్రీపేమెంట్ చేయాలనుకునేవారు లోన్ టెన్యూర్చివరిలో కంటే స్టార్టింగ్ స్టేజ్లో చేయడం వలన ఎక్కువ బెనిఫిట్స్ ఉంటాయని అర్థమవుతోంది’ అని దేవ్ వివరించారు.
అసలు కంటే వడ్డీ ఎక్కువవుద్ది..
హోమ్ లోన్ వంటి లాంగ్ టర్మ్ లోన్లలో వడ్డీ భారం ఎక్కువగా ఉంటుందని, కొన్ని సార్లు అసలు కంటే వడ్డీ ఎక్కువవుతుందని గోద్రేజ్‌ క్యాపిటల్ చీఫ్ కస్టమర్ ఆఫీసర్ నలిన్ జైన్ అన్నారు. హోమ్ లోన్లు సాధారణంగా 20–30 ఏళ్ల టెనూర్‌‌‌‌‌‌‌‌తో ఉంటాయని అన్నారు. లోన్ టెన్యూర్స్టార్టింగ్ స్టేజ్లో వడ్డీ భారం ఎక్కువగా ఉంటుందని అందుకే ప్రీపేమెంట్ చేయాలనుకుంటే స్టార్టింగ్ స్టేజ్‌‌‌‌లోనే చేయడం ఉత్తమమని సలహాయిచ్చారు. ప్రీపేమెంట్ చేయడంలో టైమింగ్ చాలా ముఖ్యమని చెప్పారు. టెన్యూర్ స్టార్టింగ్‌‌‌‌లో ప్రీపేమెంట్ చేయడం వలన బకాయిల మొత్తం దిగొస్తుందని, ఫలితంగా ఈఎంఐ భారం తగ్గుతుందని పిరమల్ క్యాపిటల్ ఎండీ జైరామ్‌ శ్రీధరన్ పేర్కొన్నారు.
ఒకవేళ బారోవర్‌‌‌‌‌‌‌‌కు లోన్ చివరి స్టేజ్లో పెద్ద మొత్తంలో డబ్బులు అందితే ఈ ఫండ్స్‌‌‌‌ను హోమ్ లోన్ తీర్చడానికి కాకుండా ఇతర అసెట్లలో ఇన్వెస్ట్ చేయడానికి వాడాలని సలహాయిచ్చారు. చివరి స్టేజ్లో లోన్‌‌‌‌ను సాధారణంగానే తీర్చడం ఉత్తమమని అన్నారు. వడ్డీ రేట్లు పెరుగుతున్న ప్రస్తుత పరిస్థితుల్లో, హోమ్‌‌‌‌లోన్లపై వడ్డీ భారం పెరుగుతోంది. ప్రస్తుత ఆర్థిక సంవత్సరంలో రెపో రేటు ఇప్పటికే 225 బేసిస్ పాయింట్లు పెరిగి 6.25 శాతానికి చేరుకుంది. దీంతో లాంగ్ టర్మ్ లోన్లపై వడ్డీ పెరుగుతోంది.
