- పంచాయతీల దగ్గర నుంచి టౌన్లు, కార్పొరేషన్ల దాకా ఇదే తీరు
- అధికారుల నుంచి ప్రజాప్రతినిధుల దాకా తప్పని చదివింపులు
- జీహెచ్ఎంసీ, ఉమ్మడి రంగారెడ్డి జిల్లాలోనైతే కోట్లలో మామూళ్లు
- అనుమతుల నుంచి.. అమ్మకాల వరకు కొనసాగుతున్న దోపిడీ
- రాష్ట్రవ్యాప్తంగా భూముల విక్రయాలు, కొనుగోళ్లపై ఎఫెక్ట్
- అడ్డుకోకపోతే రియల్ ఎస్టేట్ రంగం మరింత కుదేలు
హైదరాబాద్, వెలుగు: రాష్ట్రంలో ఎక్కడైనా ఓ వెంచర్ వేయాలన్నా, ఓ అపార్ట్మెంట్ కట్టాలన్నా రియల్టర్లు, బిల్డర్లకు చుక్కలు కనిపిస్తున్నాయి. పంచాయతీ కార్యదర్శి మొదలుకొని మున్సిపల్ కమిషనర్లు, జిల్లా స్థాయి అధికారుల వరకు, స్థానిక కార్పొరేటర్లు, సర్పంచ్లు మొదలుకొని ఎమ్మెల్యేలు.. చివరికి మంత్రుల అనుచరుల వరకు ఎవరికి ముట్టాల్సిన పర్సెంటేజీలు వారికి ముడితే తప్ప పర్మిషన్లు చేతికిరావడంలేదు. పేరుకు టీజీ- బీపాస్ లాంటి ఆన్లైన్ వ్యవస్థలు వచ్చినా, గ్రౌండ్ లెవల్లో అధికారుల ఆకలి తీరడంలేదు. చివరికి సామాన్యుడు ఇల్లు కట్టుకోవాలన్నా నాలుగైదు దశల్లో చదివింపులు తప్పడం లేదు.
వెంచర్ లేఅవుట్ అనుమతుల నుంచి బిల్డింగ్ ప్లాన్ ఆమోదం పొందే వరకు అడుగడుగునా లంచావతారులు జలగల్లా పట్టిపీడిస్తున్నారు. భూమి విలువ ఎక్కువ ఉన్న జీహెచ్ఎంసీ, ఇతర కార్పొరేషన్లతో పాటు ఉమ్మ డి రంగారెడ్డి జిల్లాల్లో అధికారులు, లీడర్ల డిమాండ్లు కోట్లకు చేరుతున్నాయి. ముఖ్యంగా 4 అంతస్తుల నుంచి 10–15 అంతస్తుల వరకు నిర్మించే మధ్యతరహా బిల్డర్లు అధికారుల తీరుతో విలవిల్లాడుతున్నారు.
ఈ అక్రమ వసూళ్ల దందా వల్ల భూముల క్రయవిక్రయాలపై తీవ్ర ప్రభావం పడుతున్నదని, ఫలితంగా రాష్ట్రంలో రియల్ ఎస్టేట్ రంగం కునారిల్లుతున్నదనే ఆరోపణలు వస్తున్నాయి. రాజకీయ అండదండలు ఉన్నవారు భారీ ప్రాజెక్టులు ఏదోలా మేనేజ్ చేసుకుంటున్నా, మధ్యతరహా బిల్డర్లే ఎక్కువ నష్టపోతున్నారనే అభిప్రాయాలు వ్యక్తమవుతున్నాయి.
పంచాయతీ మొదలుకొని సెక్రటేరియెట్దాకా..
రాష్ట్రంలో కొత్తగా వెంచర్ వేయాలంటే అది అగ్నిపరీక్షే. గ్రామ పంచాయతీ పరిధిలో లేఅవుట్ వేయాలంటే సర్పంచ్ నుంచి స్థానిక ఎమ్మెల్యే దాకా ‘డెవలప్మెంట్ చార్జీల’ పేరుతో భారీగా వసూలు చేస్తున్నారు. ప్లానింగ్ నిబంధనల ప్రకారం రోడ్లు, ఓపెన్ స్పేస్ వదిలినా.. ఏదో ఒక సాంకేతిక కారణం చూపి ఫైళ్లను పెండింగ్లో పెడుతున్నారు. పంచాయతీ లే అవుట్ అయితే ఎకరాల లెక్కన అక్కడి సెక్రటరీలు, సర్పంచ్ లు , పొలిటికల్ లీడర్లు.. పట్టణాల్లో అయితే గజాల లెక్కన మున్సిపల్, టౌన్ ప్లానింగ్ అధికారులు రేటు ఫిక్స్ చేస్తున్నారు.
కేవలం అధికారులే కాకుండా స్థానిక ప్రజాప్రతినిధులు కూడా ‘నేరుగా బిల్డర్లను బెదిరిస్తున్న పరిస్థితులున్నాయి. పర్మిషన్లు ఇవ్వడానికి ఒక రేటు, కన్ స్ట్రక్షన్ మొదలుపెట్టాక తనిఖీల పేరుతో మరో రేటు వసూలు చేస్తున్నారు. ఈ క్రమంలో రాజకీయ ఒత్తిళ్లు తోడైతే బిల్డర్లు అడిగినంత ఇచ్చుకోక తప్పడం లేదు. ఫలితంగా సామాన్య కొనుగోలుదారుడిపై ఆ అదనపు భారం పడి రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో కృత్రిమ ధరల పెరుగుదలకు దారితీస్తున్నది.
ప్రైమ్ ఏరియాల్లో కోట్ల రూపాయల దందా!
హైదరాబాద్ ఫైనాన్స్ డిస్ర్టిక్ట్తో పాటు శివారు ఏరియాలైన కోకాపేట, తెల్లాపూర్, నార్సింగి వంటి ప్రైమ్ ఏరియాల్లో పర్సెంటేజీల స్థాయి ఊహకు అందడం లేదు. ఇక్కడ ఒక్కో అపార్ట్మెంట్ ప్రాజెక్ట్ విలువ వందల కోట్లలో ఉండడంతో అధికారుల వాటాలు కూడా కోట్లలోనే ఉంటున్నాయి. స్కై స్క్రాపర్ బిల్డింగ్లకు అనుమతులు రావాలంటే సెక్రటేరియెట్ స్థాయిలోని పెద్దలకు భారీగా ముడుపులు ఇచ్చుకోవాల్సి వస్తున్నదనే ఆరోపణలున్నాయి.
పర్యావరణ అనుమతులు, జీవో 111 వంటి నిబంధనలను తమకు అనుకూలంగా మార్చుకోవడానికి కార్పొరేట్ సంస్థలు కోట్లు కుమ్మరిస్తున్నాయి. ఈ ప్రక్రియలో చిన్న, మధ్యతరహా బిల్డర్లు నలిగిపోతున్నారు. రాజకీయ పలుకుబడి ఉన్నవారికే అనుమతులు సులభంగా రావడం, సామాన్య వ్యాపారులను ఇబ్బందులకు గురిచేయడం పరిపాటిగా మారింది. ఆ బిల్డర్ల పరిస్థితి అగమ్యగోచరం
రాష్ట్రంలో 10–12 అంతస్తుల వరకు నిర్మించే అపార్ట్మెంట్ బిల్డర్ల పరిస్థితి అగమ్యగోచరంగా మారింది. వీరు అటు భారీ కార్పొరేట్ సంస్థల స్థాయిలో రాజకీయ పలుకుబడి ప్రదర్శించలేక, ఇటు సామాన్యుడిలా మిన్నకుండలేక ఇబ్బందిపడుతున్నారు. టౌన్ ప్లానింగ్ విభాగంలో అడుగుపెట్టాలంటేనే ప్రతి అడుగుకూ ఒక రేటు ఫిక్స్ అయి ఉంది. సెట్ బ్యాక్స్, పార్కింగ్ స్థలం, ఎఫ్ఎస్ఐ వంటి సాంకేతిక అంశాలను అడ్డం పెట్టుకుని అధికారులు బిల్డర్లను ముప్పతిప్పలు పెడుతున్నారు.
‘అడిగినంత ఇస్తావా? కొర్రీలు వేసి ఫైలును అటకెక్కించమంటావా?’ అన్నట్లుగా అధికారుల తీరు ఉంటున్నదని బిల్డర్లు వాపోతున్నారు. కేవలం అధికారులే కాకుండా, స్థానిక ఎమ్మెల్యేల అనుచరులు, కార్పొరేటర్లు కూడా ‘ఏరియా డెవలప్మెంట్’ పేరుతో ఫ్లాట్కు ఇంత, ఎస్ఎఫ్టీకి ఇంత అని వసూళ్లకు తెగబడుతున్నారు. పర్మిషన్ వచ్చే దగ్గర నుంచి కన్ స్ట్రక్షన్ పూర్తయి ఆక్యుపెన్సీ సర్టిఫికేట్ ఇచ్చే దాకా ఈ దోపిడీ పర్వం నిరంతరాయంగా కొనసాగుతున్నది.
10 అంతస్తుల కంటే ఎక్కువ నిర్మించే భారీ హైరైజ్ ప్రాజెక్టుల వ్యవహారం మరోలా ఉంది. ఈ ప్రాజెక్టులు చేపట్టే సంస్థలకు ప్రభుత్వ పెద్దలతో, అగ్రనేతలతో నేరుగా సంబంధాలు ఉండడంతో వీరు క్షేత్రస్థాయి అధికారులను సులభంగా మేనేజ్ చేస్తున్నారు. పైస్థాయిలో ఒకేసారి పెద్ద మొత్తంలో ‘సెటిల్మెంట్’ చేసుకోవడం ద్వారా కింది స్థాయి అధికారుల నోళ్లు మూయిస్తున్నారు. రాజకీయ పలుకుబడి ఉండటం వల్ల అధికారులు వీరి జోలికి వెళ్లడానికి జంకుతున్నారు. కానీ, ఈ ‘మేనేజ్మెంట్’ వ్యవహారంలోనూ కోట్ల రూపాయలు చేతులు మారుతున్నాయి. నిబంధనలకు విరుద్ధంగా బఫర్ జోన్లలో నిర్మించే భారీ కట్టడాలకు కూడా రాజకీయ సిఫార్సులతో అనుమతులు వచ్చేస్తున్నాయి. ఇలా పెద్దలు తమ దారి తాము చూసుకుంటుంటే, నిబంధనల ప్రకారం ఇల్లు కట్టుకునే చిన్న, మధ్యతరహా బిల్డర్లు మాత్రం ఆఫీసుల చుట్టూ తిరుగుతూ లంచాలు సమర్పించుకోవాల్సి వస్తోంది.
ఇండ్ల నిర్మాణంలోనూ ‘మామూళ్ల’ మత్తు
భారీ వెంచర్లే కాదు, సామాన్యుడు పైసాపైసా కూడబెట్టి కట్టుకునే ఇండ్ల నిర్మాణంలోనూ అవినీతి రాజ్యమేలుతున్నది. మేడ్చల్ జిల్లాలోని ఒక మున్సిపాలిటీలో జీ+2 ఇల్లు కట్టుకోవడానికి అనుమతి కోరిన ఒక మధ్యతరగతి వ్యక్తికి వింత అనుభవం ఎదురైంది. ఆన్లైన్లో దరఖాస్తు చేసుకున్నా, క్షేత్రస్థాయి పరిశీలనకు వచ్చిన సిబ్బంది ‘సెట్ బ్యాక్’ సరిగా లేదంటూ అభ్యంతరం వ్యక్తం చేశారు. నిబంధనల ప్రకారం ఉన్నా సరే, పర్మిషన్ రావాలంటే కింది స్థాయి సిబ్బందికి రూ.50 వేలు, పై అధికారులకు మరో రూ.లక్ష ఇవ్వాలని మధ్యవర్తి ద్వారా కబురు పంపారు. పోనీ పర్మిషన్ లేకుండా కడదామంటే, పిల్లర్లు వేయగానే మున్సిపల్ సిబ్బంది వచ్చి జరిమానాల పేరుతో భయభ్రాంతులకు గురిచేస్తున్నారు.
దీనికి తోడు లోకల్ కార్పొరేటర్ అనుచరులు ‘పార్టీ ఫండ్’ పేరుతో మరో రూ. 2 లక్షలు డిమాండ్ చేశారు. ఇలా సామాన్యుడు ఇల్లు కట్టుకోవాలంటేనే లక్షల్లో అదనపు ఖర్చు అవుతున్నది. ఈ భయం వల్ల చాలా మంది ఇళ్ల నిర్మాణాలను వాయిదా వేసుకుంటున్నారు. లేదంటే అనధికారిక పద్ధతుల్లో నిర్మించి అక్రమ నిర్మాణాల జాబితాలోకి చేరిపోతున్నారు.
ఆర్థిక వ్యవస్థపై దెబ్బ
ఈ అడ్డగోలు వసూళ్ల ప్రభావం నేరుగా భూముల అమ్మకాలు, కొనుగోళ్లపై పడుతున్నది. వెంచర్ వేయాలన్నా, బిల్డింగ్ కట్టాలన్నా అయ్యే ఖర్చులో దాదాపు 15 నుంచి 20 శాతం కేవలం లంచాలకే పోతున్నదని అంచనా. ఈ మొత్తాన్ని బిల్డర్లు ప్లాట్లు లేదా ఫ్లాట్ల ధరల్లో కలిపేస్తున్నారు. దీంతో సామాన్యుడు సొంతింటి కోసం చెల్లించే ప్రతి రూపాయిలో 20 పైసలు అవినీతి తిమింగలాల పొట్ట నింపుతున్నాయి. ఫలితంగా మార్కెట్లో డిమాండ్ తగ్గి, క్రయవిక్రయాలు మందగిస్తున్నాయి.
అయినా ఎక్కడా ధరలు తగ్గడం లేదు. దీంతో సామాన్యులకు సొంతింటి కల కలగానే మిగిలిపోతున్నది. విపరీతంగా పెరిగిన ధరల వల్ల రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్లో కొనుగోలుదారులు తగ్గిపోయి, క్రయవిక్రయాలు మందగిస్తున్నారు. దీంతో ప్రభుత్వానికి వచ్చే రిజిస్ట్రేషన్ల ఆదాయం దెబ్బతింటున్నది. ఒకవైపు ప్రభుత్వం పెట్టుబడులను ఆహ్వానిస్తున్నామని చెబుతున్నా, క్షేత్రస్థాయిలో ఉన్న ఈ అవినీతి జాడ్యం వల్ల రియల్ ఎస్టేట్ రంగానికి చెందిన పెట్టుబడిదారులు పక్క రాష్ట్రాలకు వెళ్లే పరిస్థితి ఉంది. రాజకీయ నాయకులు, అధికారుల జేబులు నింపడమే లక్ష్యంగా సాగుతున్న ఈ అక్రమ వసూళ్లకు ఇకనైనా అడ్డుకట్ట వేయకపోతే రాష్ట్ర ఆర్థిక మూలాధారమైన రియల్ ఎస్టేట్ రంగం కుప్పకూలే ప్రమాదం ఉందని నిపుణులు హెచ్చరిస్తున్నారు.
రంగారెడ్డి జిల్లాలోని ఒక మున్సిపాలిటీ పరిధిలో ఐదు అంతస్తుల అపార్ట్మెంట్ కట్టాలని భావించిన ఒక బిల్డర్ రూల్స్ ప్రకారం దరఖాస్తు చేసుకున్నా.. టౌన్ ప్లానింగ్ అధికారులు రూ.30 లక్షలు డిమాండ్ చేశారు. అంత ఇచ్చుకోలేనని సదరు బిల్డర్ మొరపెట్టుకోవడంతో.. ఫైల్ను ఏడాది పెండింగ్లో పెట్టారు. ఈలోగా భవన నిర్మాణ సామగ్రి ధరలు పెరిగిపోయాయి. అటు బ్యాంక్ వడ్డీలు తడిసి మోపెడయ్యాయి. చివరికి స్థానిక అధికార పార్టీ నాయకుడి మధ్యవర్తిత్వంతో రూ.24 లక్షలు ముట్టజెప్పాకే పర్మిషన్ వచ్చింది.
యాదాద్రి భువనగిరి జిల్లాలో వెంచర్ వేసిన ఒక రియల్టర్ కథ ఇలాగే ఉంది. 10 ఎకరాల్లో లేఅవుట్ చేసినందుకు అనుమతుల కోసం అధికారులకు ఇచ్చుకున్నది కాకుండా, ప్లాట్లు అమ్మే ప్రతిసారీ స్థానిక లీడర్లకు ‘కమీషన్’ ఇవ్వాల్సి వస్తోంది. ఒక ప్లాట్ రిజిస్ట్రేషన్ జరగాలంటే స్థానిక సర్పంచ్, వార్డు మెంబర్ నుంచి గ్రీన్ సిగ్నల్ రావాలని, లేదంటే డ్రైనేజీ, రోడ్ల సమస్య పేరుతో పని ఆపేస్తామని బెదిరిస్తున్నట్లు వెల్లడైంది. చివరికి మంత్రుల అనుచరుల దాకా ఈ వాటాల గొలుసు విస్తరించి ఉండటంతో ఎవరికి ఫిర్యాదు చేయాలో తెలియని పరిస్థితి. వెంచర్ వేయడానికి ముందే ఎకరానికి ఇంత అని రాజకీయ నాయకులకు, అధికారులకు ‘అడ్వాన్స్’ ఇస్తేనే పనులు సాఫీగా జరుగుతున్నాయి.
సంగారెడ్డి జిల్లా పరిధిలోని ఒక మున్సిపాలిటీలో పది ఎకరాల్లో వెంచర్ వేయాలని భావించిన ఒక డెవలపర్ అన్ని పత్రాలతో అనుమతి కోరగా, టౌన్ ప్లానింగ్ విభాగం అధికారులు రూ.2 కోట్లు డిమాండ్ చేశారు. అంత ఇచ్చుకోలేమని మొరపెట్టుకోవడంతో ఫైల్లో ఏదో తప్పు ఉందని సాకు చూపి ఆరు నెలల పాటు తిప్పించుకున్నారు. దీనికి తోడు స్థానిక అధికార పార్టీ నాయకుడి అనుచరులు రంగప్రవేశం చేసి, ‘మా సారుకు పది ప్లాట్లు రాసివ్వాలి.. లేదంటే కోటి రూపాయలు నగదు ఇవ్వాలి’ అని హుకుం జారీ చేశారు. చివరకు చేసేదేమీ లేక, బ్యాంక్ నుంచి తెచ్చిన అప్పుకు వడ్డీలు కట్టలేక ఆ బిల్డర్ అడిగిన వారికి అడిగినంత ముట్టజెప్పాల్సి వచ్చింది. అనుమతుల కోసం చేసిన ఖర్చే ప్రాజెక్ట్ వ్యయంలో 15 శాతానికి చేరిందని, దీంతో ప్లాట్ల ధరలను పెంచక తప్పలేదని సదరు బిల్డర్ వాపోతున్నారు.
