22ఏ చిక్కుముళ్లకు  కొత్త ఫార్ములా.! కర్నాటక, మహారాష్ట్ర, తమిళనాడులో సర్కారు స్టడీ 

• రాష్ట్రంలో హైబ్రిడ్ మోడల్ అమలు దిశగా అడుగులు
• నిషేధిత జాబితాలోని ఇండ్ల పరిష్కారానికి చర్యలు
• ఇండ్లు, ప్లాట్లకు ప్రత్యేక డిజిటల్ గుర్తింపు కార్డులు
• కేంద్రం తెచ్చిన స్వామిత్వ స్కీమ్​తో ప్రాపర్టీ కార్డ్స్

హైదరాబాద్, వెలుగు: రాష్ట్రంలో రిజిస్ట్రేషన్ చట్టం సెక్షన్ 22ఏ కింద ఏళ్ల తరబడి చిక్కుకున్న ప్లాట్లు, ఇండ్ల సమస్యలకు శాశ్వత పరిష్కారం చూపించాలని రాష్ట్ర ప్రభుత్వం భావిస్తోంది. ఇప్పటికే 22ఏ జాబితాను అప్‌‌‌‌డేట్ చేస్తున్న సర్కారు.. భవిష్యత్‌‌‌‌లోనూ ఎలాంటి సమస్యలు తలెత్తకుండా వ్యూహాత్మకంగా ముందుకెళ్తున్నది. ఇందులో భాగంగా ఇతర రాష్ట్రాల్లో విజయవంతంగా అమలవుతున్న ల్యాండ్ గవర్నెన్స్ విధానాలను స్టడీ చేస్తోంది. పక్క రాష్ట్రాలైన కర్నాటక, మహారాష్ట్ర, తమిళనాడుల్లో నిషేధిత ఆస్తుల వివాదాలను ఏ పద్ధతుల్లో పరిష్కరించారనే అంశాలను పరిశీలిస్తోంది. గత పాలకుల తప్పిదాలు, పోర్టల్‌‌‌‌లోని లోపాల వల్ల జరిగిన తప్పిదాల వల్ల లక్షలాది మంది సామాన్యులు తమ ప్లాట్లు, ఇండ్లను అమ్ముకోలేక, రుణాలు పొందలేక ఏళ్ల తరబడి తీవ్ర ఇబ్బందులు పడుతున్నారు.

సర్వే నంబర్ల ఆధారంగా గుడ్డిగా విధించిన నిషేధం కారణంగా దశాబ్దాల క్రితమే వెలసిన కాలనీలు, బస్తీలు, గ్రామకంఠం భూములకు సైతం రిజిస్ట్రేషన్లు నిలిచిపోవడంతో క్షేత్రస్థాయిలో తీవ్ర అసంతృప్తి వ్యక్తమవుతోంది. ఈ సమస్యను ఇక ఏమాత్రం నాన్చకుండా, పొరుగు రాష్ట్రాల్లో సత్ఫలితాలనిచ్చిన బెస్ట్ ప్రాక్టీసులను ఇక్కడి పరిస్థితులకు తగ్గట్టుగా తీసుకురావాలని సర్కారు ఆలోచిస్తున్నది.  ప్రభుత్వ, దేవాదాయ, వక్ఫ్ వివాదాస్పద భూములను పరిరక్షిస్తూనే, ఏళ్ల క్రితమే ఏర్పడిన నివాస ప్రాంతాలను 22ఏ ఆంక్షల నుంచి విముక్తి చేసేలా ప్లాన్ సిద్ధం చేస్తోంది.

తమిళనాడులో 60 రోజుల్లో ఎన్‌‌వోసీ..

తమిళనాడు ప్రభుత్వం రిజిస్ట్రేషన్ చట్టం సెక్షన్ 22ఏ దుర్వినియోగానికి అడ్డుకట్ట వేస్తూ, మద్రాస్ హైకోర్టు మార్గదర్శకాలకు అనుగుణంగా చట్టబద్ధమైన టైమ్‌‌బౌండ్ ట్రిబ్యునల్ విధానాన్ని తీసుకొచ్చింది. గతంలో దేవాదాయ, ప్రభుత్వ, వక్ఫ్ బోర్డు అధికారులు ఎలాంటి ఆధారాలు లేకుండా లేఖలు రాయగానే వేలాది ఇండ్ల రిజిస్ట్రేషన్లు నిలిచిపోయేవి.

దీనికి చెక్ పెడుతూ జిల్లా రెవెన్యూ అధికారి నేతృత్వంలో అక్కడ ప్రత్యేక కమిటీలను ఏర్పాటు చేశారు. ఎవరైనా బాధితుడు తన ప్లాటును 22ఏ నుంచి తొలగించాలని దరఖాస్తు చేసుకుంటే, అభ్యంతరం వ్యక్తం చేసిన సంబంధిత శాఖ 30 రోజుల్లోగా టైటిల్ డాక్యుమెంట్లు, యాజమాన్య ఆధారాలను కమిటీ ముందు సమర్పించాల్సి ఉంటుంది. నిర్ణీత గడువులోగా ఆయా శాఖలు సరైన ఆధారాలు చూపించలేకపోతే, కమిటీ ఆ అభ్యంతరాన్ని కొట్టివేసి గరిష్టంగా 60 రోజుల్లోగా ఎన్‌‌ఓసీ జారీ చేయడాన్ని చట్టబద్ధం చేసింది. దీంతో రెవెన్యూ అధికారుల దయాదాక్షిణ్యాలపై ఆధారపడాల్సిన దుస్థితి తప్పి, బాధితులకు సత్వర న్యాయం అందుతోంది. పట్టణ, గ్రామీణ ప్రాంతాల్లో వ్యవసాయేతర భూములు, ప్లాట్లు, ఇండ్లకు ‘పట్టా’ను ఏకైక చట్టబద్ధమైన ప్రాపర్టీ డాక్యుమెంట్‌‌గా తమిళనాడు ప్రభుత్వం గుర్తించింది.

కర్నాటకలో సర్వే నంబర్‌‌‌‌తో సంబంధం లేకుండానే..

కర్నాటక ప్రభుత్వం గ్రామాలు, పట్టణాల్లో వేర్వేరు మోడళ్లను అనుసరిస్తోంది. ఈ ల్యాండ్ రికార్డుల విభజన విధానం క్షేత్రస్థాయిలో మంచి ఫలితాలను ఇస్తోంది. గ్రామీణ ప్రాంతాల్లోని పంచాయతీ ఆస్తుల కోసం ‘ఈ- స్వత్తు’ పోర్టల్‌‌ను తీసుకొచ్చిన కర్నాటక, పట్టణాల్లోని మున్సిపల్ ఆస్తుల కోసం ‘ఈ- ఆస్తి’ వ్యవస్థను ప్రవేశపెట్టింది. దీని ప్రకారం.. పాత వ్యవసాయ సర్వే నంబర్లతో నిమిత్తం లేకుండా ప్రతి అధీకృత ప్లాటు, ఇంటికి 14 అంకెల ప్రత్యేక ‘డిజిటల్ ప్రాపర్టీ ఐడీ’ (పీఐడీ)ని కేటాయించారు. నిబంధనల ప్రకారం ఏర్పాటైన స్థలాలకు ఫామ్-9/11ఏ జారీ చేస్తున్నారు.

బేస్ సర్వే నంబర్ 22ఏ నిషేధంలో ఉన్నప్పటికీ, అందులో చట్టబద్ధంగా ఏర్పాటైన ఇండ్లకు ఈ- స్వత్తు ఐడీ ఉండటంతో రిజిస్ట్రేషన్లకు ఎలాంటి అడ్డంకులూ ఎదురుకావడం లేదు. అప్రూవల్ లేని లేఅవుట్లు, నిషేధిత లేదా వివాదాస్పద స్థలాలకు ఫామ్-11బీ కేటాయించి, సదరు ఆస్తులను సిస్టమ్‌‌లోనే రిజిస్ట్రేషన్లకు అనర్హమైనవిగా మార్క్ చేస్తారు. ఇక గ్రామీణ ప్రాంతాల కోసం కేంద్ర ప్రభుత్వం తీసుకొచ్చిన ‘స్వామిత్వ’ డ్రోన్ సర్వేల డేటాను కూడా కర్నాటక ప్రభుత్వం ఈ- స్వత్తు సాఫ్ట్‌‌వేర్‌‌తో క్షేత్రస్థాయిలో అనుసంధానించి ఖాతాలు కేటాయిస్తోంది. ఇక బెంగళూరు, మైసూర్, మంగళూరు వంటి నగరాలతో పాటు ఇతర ప్రధాన కార్పొరేషన్లలో సర్వే, ల్యాండ్ రికార్డ్స్ శాఖ ద్వారా అమలు చేస్తున్నారు. ఇందులో అర్బన్ ప్రాపర్టీ ఓనర్‌‌షిప్ రికార్డ్స్ ఇస్తున్నారు. 

తెలంగాణలో హైబ్రిడ్ మోడల్..

తెలంగాణలో 22ఏ సమస్య ఇంత జటిలం కావడానికి ప్రధాన కారణం ‘బ్లాంకెట్ లాకింగ్’ విధానమేనని స్పష్టమవుతోంది. 100 ఎకరాల సర్వే నంబర్‌‌లో ఎక్కడో 10 గుంటల భూదాన్ లేదా దేవాదాయ భూమి ఉంటే, ఆ సర్వే నంబర్‌‌లో 30 ఏళ్ల క్రితం ఏర్పడిన కాలనీలు, వేలాది ఇండ్లను సైతం బ్లాక్ చేశారు. కర్నాటక, మహారాష్ట్ర ఆవాస ప్రాంతాలను వ్యవసాయ రికార్డుల నుంచి డిజిటల్‌‌గా వేరుచేసి(డీ-కప్లింగ్) సమస్యను అధిగమించగా, ఈ విధానాన్ని రాష్ట్రంలోనూ అమలుచేయాలని ప్రభుత్వం చూస్తోంది. అంతేగాకుండా తమిళనాడు 60 రోజుల కాలపరిమితి ట్రిబ్యునల్ వ్యవస్థను కలిపి ఒక హైబ్రిడ్ మోడల్ అమలు చేయాలని నిపుణులు సూచిస్తున్నారు. గ్రామకంఠం భూములు, జీవో 58, 59 లబ్ధిదారులు, అప్రూవ్డ్ లేఅవుట్లలోని ఇండ్లకు పాత సర్వే నంబర్లతో సంబంధం లేకుండా ‘తెలంగాణ ప్రాపర్టీ కార్డ్’ జారీ చేయాలంటున్నారు.

ఇంకోవైపు కేంద్ర పంచాయతీ రాజ్ మంత్రిత్వ శాఖ ప్రారంభించిన ‘స్వామిత్వ’ పథకం గ్రామీణ ప్రాంతాల్లో ఇండ్లు, నివాస స్థలాలకు చట్టబద్ధమైన హక్కులు కల్పించే డిజిటల్ ల్యాండ్ రికార్డ్స్ కార్యక్రమంగా ఉంది. ఇందులో గ్రామాల్లోని అబాదీ(గ్రామకంఠం, నివాస) స్థలాలను జియో-ట్యాగింగ్, రోవర్ టెక్నాలజీ ఆధారిత డ్రోన్ సర్వేల ద్వారా మ్యాపింగ్ చేస్తారు. డ్రోన్ల సహాయంతో ప్రతి ఇంటి సరిహద్దులను సెంటీమీటర్ల కచ్చితత్వంతో రికార్డ్ చేయగా, క్షేత్రస్థాయిలో ప్రచురించిన సరిహద్దు మ్యాప్‌‌లపై అభ్యంతరాలు స్వీకరించి విచారణ పూర్తిచేస్తారు. అనంతరం ప్రతి ఇంటికి ‘ప్రాపర్టీ కార్డ్’ సిద్ధం చేసి, రాష్ట్రాల్లోని డిజిటల్ రిజిస్ట్రేషన్ సాఫ్ట్‌‌వేర్‌‌లతో అనుసంధానించాల్సి ఉంటుంది. రాష్ట్ర ప్రభుత్వం గ్రామాల్లో ఈ స్వామిత్వ పథకాన్ని సమర్థవంతంగా అమలు చేస్తే.. దశాబ్దాలుగా గ్రామకంఠం భూముల్లో నివసిస్తూ ఎటువంటి అధికారిక పత్రాలు లేక సతమతమవుతున్న లక్షలాది గ్రామీణ కుటుంబాలకు తమ ఇళ్లపై కచ్చితమైన డిజిటల్ యాజమాన్య హక్కులు దక్కడంతో పాటు, సర్వే నంబర్ ఆధారిత 22ఏ నిషేధిత ఆంక్షల నుంచి గ్రామీణ ఇళ్లకు శాశ్వత విముక్తి లభిస్తుందని నిపుణులు అభిప్రాయపడుతున్నారు.

మహారాష్ట్రలో ప్రాపర్టీ కార్డుతో పూర్తి హక్కులు..

మహారాష్ట్ర ప్రభుత్వం ఏదైనా వ్యవసాయ భూమి నివాస ప్రాంతంగా లేదా లేఅవుట్‌‌గా మారిన వెంటనే ‘సిటీ సర్వే’ నిర్వహిస్తుంది. ఈ క్రమంలో వ్యవసాయ రికార్డైన 7/12 ఎక్స్‌‌ట్రాక్ట్ (పహాణీ లాంటిది)ని శాశ్వతంగా క్లోజ్ చేస్తోంది. ఆ స్థానంలో ప్రతి ఆస్తికి ‘సిటీ టైటిల్ సర్వే’(సీటీఎస్) నంబర్‌‌ను కేటాయిస్తూ ‘ప్రాపర్టీ కార్డ్’ జారీ చేస్తోంది. ఇది సదరు ఆస్తికి సంబంధించిన పూర్తి చట్టబద్ధమైన డిజిటల్ పట్టా. ఒక సర్వే నంబర్ నిషేధిత జాబితాలో ఉన్నప్పటికీ, అందులో కట్టిన ఇండ్లు లేదా ప్లాట్లకు ల్యాండ్ రికార్డ్స్ అధికారులు ప్రత్యేకంగా సిటీ సర్వే నంబర్ కేటాయిస్తారు. దీంతో బేస్ సర్వే నంబర్‌‌తో సంబంధం లేకుండా ఆ ప్లాటుకు స్వతంత్ర హక్కు లభిస్తోంది. వ్యవసాయ రికార్డే రద్దయి స్వతంత్ర సీటీఎస్ నంబర్ రావడంతో, భవిష్యత్తులో ఆ పాత సర్వే నంబర్‌‌పై ప్రభుత్వం లేదా ఇతరులు ఏమైనా క్లెయిమ్‌‌లు చేసినా, ప్రాపర్టీ కార్డులు కలిగిన ఇండ్ల యజమానులకు ఎటువంటి ఇబ్బంది ఉండదని చెబుతున్నారు. అలాగే, నగరాల్లోని బహుళ అంతస్తుల భవనాల్లో ఉండే ప్రతి నివాసానికి, సదరు ఫ్లాట్ విస్తీర్ణానికి తగ్గట్టు ‘వర్టికల్ ప్రాపర్టీ కార్డ్’ ఇస్తారు. దీంతో భవనం నిర్మించిన భూమికి సంబంధించిన పాత వివాదాలు లేదా బిల్డర్ తప్పులతో సంబంధం లేకుండా, ఫ్లాట్ యజమానికి చట్టబద్ధ రక్షణ లభిస్తోంది.